Unterlagen für den Hausverkauf: Eigentümer-Checkliste

Fehlende Unterlagen gehören zu den häufigsten Ursachen für Verzögerungen beim Hausverkauf. Interessenten können das Objekt nicht vollständig prüfen, Banken stoppen die Finanzierung und der Kaufvertragsentwurf lässt sich nicht abschließend vorbereiten.

Eigentümer sollten deshalb nicht erst nach einer Kaufzusage mit der Dokumentensuche beginnen. Eine geordnete Verkaufsakte wird vor der Preisfestlegung angelegt und während der Vermarktung ergänzt.

Die folgende Checkliste zeigt, welche Unterlagen für ein Einfamilienhaus, eine Eigentumswohnung, eine vermietete Immobilie und besondere Verkaufssituationen benötigt werden.

Unterlagen für den Hausverkauf im schnellen Überblick

Für die meisten Hausverkäufe sollten mindestens folgende Dokumente vorliegen:

- aktueller Grundbuchauszug

- Flurkarte oder Liegenschaftskarte

- Bauzeichnungen und Grundrisse

- Wohn- und Nutzflächenberechnung

- Baubeschreibung und Baugenehmigung

- gültiger Energieausweis

- Nachweise zu Modernisierungen und Reparaturen

- Informationen zu Heizung und technischer Ausstattung

- Baulastenauskunft

- Angaben zu Rechten, Grundschulden und Darlehen

- Grundsteuer- und Gebäudeversicherungsunterlagen

- bei Vermietung Mietvertrag und Betriebskostenunterlagen

Nicht jedes Dokument muss bereits für das erste Gespräch beschafft werden. Grundbuch, Flurkarte, Flächen, Bauunterlagen und Energieausweis sollten jedoch früh geprüft werden, weil sie Wert, Vermarktung und Finanzierung direkt beeinflussen.

Warum vollständige Unterlagen so wichtig sind

Verkaufsunterlagen erfüllen vier praktische Aufgaben:

1. Sie bilden die Grundlage für eine nachvollziehbare Immobilienbewertung.

2. Sie liefern die Pflicht- und Objektangaben für das Exposé.

3. Sie ermöglichen Käufern und Banken eine technische und wirtschaftliche Prüfung.

4. Sie bereiten den notariellen Kaufvertrag und die spätere Abwicklung vor.

Eine professionelle Wertermittlung für Haus und Grundstück benötigt belastbare Angaben zu Fläche, Grundstück, Rechten und Zustand. Schätzungen oder alte Exposés reichen dafür häufig nicht aus.

Vollständigkeit schafft außerdem Vertrauen. Wenn Flächenangaben, Anbauten oder Belastungen erst spät korrigiert werden, wirkt sich das oft auf Kaufpreis und Abschlusswahrscheinlichkeit aus.

1. Grundbuchauszug

Der Grundbuchauszug dokumentiert Eigentumsverhältnisse und eingetragene Rechte. Für den Verkauf sind insbesondere folgende Angaben relevant:

- eingetragene Eigentümer

- Grundstück und Flurstück

- Wegerechte und Leitungsrechte

- Wohnrechte oder Nießbrauch

- Grundschulden und Hypotheken

- weitere Belastungen

Ein alter Auszug kann zur ersten Orientierung dienen. Für Bewertung und Kaufvertragsvorbereitung wird regelmäßig ein aktueller Stand benötigt.

Eine eingetragene Grundschuld verhindert den Verkauf nicht. Sichert sie noch ein Darlehen, müssen Ablösebetrag und Löschungsunterlagen rechtzeitig mit der Bank abgestimmt werden. Die Bundesnotarkammer erläutert die Lastenfreistellung und die Zahlung aus dem Kaufpreis an den Kreditgeber.

2. Flurkarte oder Liegenschaftskarte

Die Flurkarte zeigt Lage, Grenzen, Flurstücksnummer und vorhandene Gebäude. Sie hilft, Grundstück und Zufahrt räumlich einzuordnen.

Bei großen oder ungewöhnlich geschnittenen Grundstücken reicht die Karte allein nicht aus. Teilungspotenzial, Überbauungen und Grenzfragen sollten gesondert geprüft werden. Eigentümer finden dazu weitere Hinweise im Beitrag Grundstück verkaufen in Brandenburg .

3. Bauzeichnungen und Grundrisse

Grundrisse sollten Geschosse, Raumaufteilung und Maße nachvollziehbar darstellen. Alte Pläne sind verwendbar, wenn sie dem tatsächlichen Gebäude entsprechen.

Wurden Wände versetzt, Räume ausgebaut oder Anbauten ergänzt, müssen Pläne und tatsächlicher Zustand verglichen werden. Für das Exposé können bestehende Zeichnungen grafisch aufbereitet werden. Dabei dürfen keine nicht vorhandenen oder nicht genehmigten Flächen als gesicherte Wohnfläche erscheinen.

4. Wohn- und Nutzflächenberechnung

Die Flächenangabe beeinflusst Bewertung, Angebot und Finanzierung. Eine ungeprüfte Zahl aus der Grundsteuererklärung, einem alten Versicherungsvertrag oder einer früheren Anzeige ist dafür nicht automatisch geeignet.

Zu unterscheiden sind:

- Wohnfläche

- Nutzfläche

- Grundstücksfläche

- gegebenenfalls vermietbare Fläche

Keller, Dachräume, Terrassen und Räume mit geringer Höhe werden nicht immer vollständig als Wohnfläche berücksichtigt. Wenn keine nachvollziehbare Berechnung vorhanden ist, sollte die Fläche vor Veröffentlichung geprüft oder neu ermittelt werden.

5. Baugenehmigung und Bauakte

Baugenehmigung, Baubeschreibung und Genehmigungszeichnungen zeigen, welche Nutzung und Ausführung behördlich genehmigt wurden.

Besondere Aufmerksamkeit benötigen:

- Anbauten

- ausgebaute Dachgeschosse

- Wintergärten

- Garagen und Nebengebäude

- Nutzungsänderungen

- zusätzliche Wohneinheiten

Fehlt ein Nachweis, bedeutet das nicht automatisch, dass das Bauteil rechtswidrig ist. Die Situation sollte jedoch vor der Vermarktung geklärt werden. Eine ungeprüfte Zusicherung gegenüber Käufern schafft unnötige Haftungs- und Finanzierungsrisiken.

6. Baulastenauskunft

Baulasten sind öffentlich-rechtliche Verpflichtungen eines Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtsbehörde. Beispiele sind Zufahrts-, Abstandsflächen- oder Stellplatzbaulasten.

Sie stehen nicht zwingend im Grundbuch und müssen deshalb gesondert geprüft werden. Eine Baulast kann die Bebaubarkeit oder Nutzung beeinflussen und gehört in die Bewertung.

Bei unklaren Bau- oder Grundstücksfragen kann eine Machbarkeitsprüfung Baulasten, Planungsrecht und Nutzungsmöglichkeiten zusammenführen.

7. Energieausweis

Für den Verkauf eines bestehenden Wohngebäudes ist in den meisten Fällen ein gültiger Energieausweis erforderlich. Nach § 80 Gebäudemodernisierungsgesetz muss der Verkäufer oder Makler den Ausweis Kaufinteressenten grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung zugänglich machen und nach dem Kaufvertrag übergeben.

Liegt der Energieausweis bereits bei Veröffentlichung einer kommerziellen Anzeige vor, müssen nach § 87 GModG unter anderem Ausweisart, Endenergiekennwert, wesentlicher Energieträger, Baujahr und Effizienzklasse angegeben werden.

Prüfen Sie deshalb vor Vermarktungsbeginn:

- Ist der Energieausweis noch gültig?

- Passt er zum aktuellen Gebäudezustand?

- Wird ein Bedarfs- oder Verbrauchsausweis benötigt?

- Sind Gebäudedaten und Energiekennwerte plausibel?

Über [Energie und Nachhaltigkeit](https://www.bau-grund-komplettservice.de/energie-nachhaltigkeit) kann der passende Energieausweis vorbereitet werden.

8. Nachweise über Modernisierungen

Rechnungen, Fachunternehmererklärungen, Garantien und Abnahmeunterlagen belegen durchgeführte Arbeiten. Relevant sind vor allem:

- Dach und Dämmung

- Fenster und Außentüren

- Heizung und Warmwasser

- Elektrik

- Wasser- und Abwasserleitungen

- Fassade

- Kellerabdichtung

- Photovoltaik oder Solarthermie

Formulierungen wie "komplett saniert" sollten nur verwendet werden, wenn Umfang und Zeitpunkt nachvollziehbar sind. Eine neue Heizung macht ein Gebäude noch nicht vollständig modernisiert.

Bei größerem Instandhaltungsbedarf zeigt der Beitrag Sanierungsbedürftiges Haus verkaufen, welche Arbeiten vor dem Verkauf sinnvoll sein können.

9. Unterlagen zur Heizung und Gebäudetechnik

Käufer fragen regelmäßig nach Alter, Typ, Wartung und Energieträger der Heizung. Bereiten Sie vor:

- Typenschild oder Herstellerangaben

- Baujahr und Einbaudatum

- Wartungsprotokolle

- Schornsteinfegerunterlagen

- Bedienungsunterlagen

- Nachweise über Reparaturen

- Verträge zu gemieteten oder geleasten Anlagen

Auch Informationen zu Photovoltaik, Batteriespeicher, Wallbox, Wärmepumpe, Brunnen oder Abwasseranlage gehören in die Objektakte.

10. Grundsteuer und laufende Kosten

Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherung und Verbrauchsabrechnungen helfen Käufern bei der laufenden Kalkulation. Sinnvoll sind:

- aktueller Grundsteuerbescheid

- Versicherungsnachweis

- Strom-, Wärme-, Wasser- und Abwasserkosten

- Gebühren für Müll oder Straßenreinigung

- Wartungs- und Schornsteinfegerkosten

- wiederkehrende private Wege- oder Anlagenkosten

Bei ungewöhnlich niedrigen oder hohen Verbräuchen sollte die bisherige Nutzung erklärt werden. Ein leer stehendes Haus liefert keine repräsentativen Verbrauchswerte.

11. Darlehen und Grundschulden

Besteht noch eine Finanzierung, benötigt der Verkäufer frühzeitig Informationen seiner Bank:

- aktueller Darlehensstand

- mögliche Vorfälligkeitsentschädigung

- Ablösebedingungen

- Ansprechpartner für Löschungsunterlagen

- gegebenenfalls Möglichkeiten zur Übertragung von Sicherheiten

Der Notar koordiniert später die rechtssichere Abwicklung. Nach Informationen der Bundesnotarkammer zur Kaufpreisfälligkeit wird der Kaufpreis im Regelfall erst fällig, wenn unter anderem die Vormerkung eingetragen ist und erforderliche Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen vorliegen.

Zusätzliche Unterlagen bei vermieteten Immobilien

Beim Verkauf eines vermieteten Hauses oder einer vermieteten Wohnung werden zusätzlich benötigt:

- vollständiger Mietvertrag mit Nachträgen

- aktuelle Miethöhe

- Kautionsnachweis

- letzte Betriebskostenabrechnungen

- Übersicht über Vorauszahlungen

- Dokumentation von Mieterhöhungen

- offene Forderungen oder Streitigkeiten

- Übergabeprotokolle

- bei mehreren Einheiten Mieterliste und Flächenübersicht

Mieterdaten müssen vertraulich behandelt werden. Persönliche Informationen werden nur im erforderlichen Umfang und zum passenden Zeitpunkt bereitgestellt.

Zusätzliche Unterlagen bei einer Eigentumswohnung

Für eine Eigentumswohnung kommen Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu:

- Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung

- Aufteilungsplan

- Beschlusssammlung

- Protokolle der Eigentümerversammlungen

- Wirtschaftsplan

- Jahresabrechnungen

- Höhe des Hausgeldes

- Stand der Erhaltungsrücklage

- Verwaltervertrag

- geplante oder beschlossene Sonderumlagen

- Energieausweis des Gebäudes

Käufer und Banken prüfen damit laufende Kosten und mögliche finanzielle Verpflichtungen der Gemeinschaft.

Zusätzliche Unterlagen bei einer Erbimmobilie

Bei einer geerbten Immobilie muss die Erbenstellung nachgewiesen werden. Abhängig von der Konstellation kommen infrage:

- Erbschein

- Europäisches Nachlasszeugnis

- notarielles Testament oder Erbvertrag mit Eröffnungsprotokoll

- Vollmachten der Miterben

- Unterlagen eines Testamentsvollstreckers

Bei einer Erbengemeinschaft sollten Zuständigkeit, Mindestpreis und Kommunikation vor Vermarktungsbeginn schriftlich abgestimmt werden. Der Beitrag Immobilie geerbt in Berlin oder Brandenburg erläutert die Entscheidungswege.

Welche Unterlagen braucht der Makler?

Für eine fundierte Vermittlung und Verkaufsbegleitung werden zunächst die Dokumente benötigt, die Wert, Eigentum, Flächen, Zustand und Vermarktbarkeit beeinflussen.

Zum Start reichen häufig:

- Grundbuchauszug

- Flurkarte

- Grundrisse

- Flächenangaben

- Energieausweis oder die Daten zu seiner Erstellung

- Modernisierungsübersicht

- Angaben zu Rechten und Darlehen

Fehlende Dokumente werden anschließend priorisiert. Eine feste Checkliste für jedes Objekt wäre wenig sinnvoll, weil Haus, Grundstück, Wohnung und Vermietung unterschiedliche Anforderungen haben.

Welche Unterlagen benötigt der Notar?

Für den Kaufvertragsentwurf benötigt das Notariat Angaben zu den Vertragsparteien, zur Immobilie, zum Kaufpreis und zu den vereinbarten Bedingungen. Dazu gehören typischerweise:

- vollständige Namen, Anschriften und Geburtsdaten

- Grundbuch- und Grundstücksangaben

- Kaufpreis und Zahlungsregelung

- Übergabetermin

- bekannte Belastungen und zu löschende Grundschulden

- mitverkaufte bewegliche Gegenstände

- Informationen zu Mietverhältnissen

- besondere Vereinbarungen

- Maklerbeteiligung, sofern relevant

Nicht alle amtlichen Unterlagen muss der Eigentümer selbst beschaffen. Die Bundesnotarkammer beschreibt, dass Notarinnen und Notare die für den rechtssicheren Eigentumserwerb erforderlichen Unterlagen prüfen und einen Teil der Abwicklung veranlassen.

Das ersetzt nicht die Verkaufsakte. Technische Angaben, Flächen, Energieausweis und Informationen zum Zustand stammen weiterhin aus dem Verantwortungsbereich von Eigentümer und Vermarktung.

Wann sollten die Unterlagen beschafft werden?

Vor der Wertermittlung

Grundbuch, Flurkarte, Flächen, Baujahr, Modernisierungen und bekannte Rechte sollten möglichst vorliegen.

Vor Veröffentlichung

Grundrisse, Energieausweis, Objektangaben, Bilder und belastbare Flächen werden für ein vollständiges Exposé benötigt.

Vor Besichtigungen

Interessenten sollten Energieausweis, Grundrisse und wesentliche Objektinformationen prüfen können. Sensible Unterlagen werden kontrolliert und gegebenenfalls erst nach Qualifizierung bereitgestellt.

Vor Kaufzusage

Baugenehmigungen, Baulasten, Rechte, Finanzierung und offene Fragen müssen geklärt sein. Der Käufer benötigt einen belastbaren Datenraum für seine Finanzierung.

Vor Notartermin

Vertragsparteien, Kaufpreis, Übergabe, Inventar, Belastungen und besondere Vereinbarungen werden abschließend an das Notariat übermittelt.

Häufige Fehler bei den Verkaufsunterlagen

Alte Unterlagen ungeprüft übernehmen

Frühere Exposés, Versicherungsangaben oder Baupläne können veraltet sein. Abweichungen zum heutigen Zustand müssen erkannt werden.

Nutzfläche als Wohnfläche angeben

Eine größere Zahl wirkt attraktiv, kann aber Finanzierung und Kaufvertrag gefährden, wenn die Berechnung nicht nachvollziehbar ist.

Umbauten nicht dokumentieren

Ein fehlender Genehmigungsnachweis wird häufig erst bei Bank- oder Käuferprüfung sichtbar. Das schwächt die Verhandlungsposition.

Energieausweis erst nach der ersten Besichtigung bestellen

Der Ausweis muss grundsätzlich bereits bei der Besichtigung zugänglich sein. Seine Erstellung gehört deshalb in die Vorbereitung.

Originale unkontrolliert herausgeben

Für Interessenten werden Kopien oder digitale Dateien bereitgestellt. Persönliche Daten, Darlehensdetails und nicht erforderliche Informationen werden geschützt.

Häufige Fragen zu den Unterlagen beim Hausverkauf

Kann ich ein Haus verkaufen, wenn Unterlagen fehlen?

Grundsätzlich ja. Fehlende Dokumente können Bewertung, Finanzierung und Kaufvertragsvorbereitung jedoch verzögern. Zuerst sollte geklärt werden, welche Unterlagen für das konkrete Objekt unverzichtbar sind.

Wo bekomme ich einen Grundbuchauszug?

Grundbuchauszüge werden über das zuständige Grundbuchamt oder über berechtigte Stellen beantragt. Für die Einsicht ist ein berechtigtes Interesse erforderlich. Eigentümer können dieses regelmäßig nachweisen.

Wer beschafft die Flurkarte?

Die Flurkarte erhalten Eigentümer bei der zuständigen Katasterbehörde oder über angebotene Geodienste. In Brandenburg führt das Serviceportal die Katasterbehörden der Landkreise und kreisfreien Städte auf.

Wie alt darf der Energieausweis sein?

Ein Energieausweis ist grundsätzlich zehn Jahre gültig. Nach bestimmten umfassenden Änderungen am Gebäude kann ein neuer Ausweis erforderlich sein.

Benötige ich zwingend eine Baulastenauskunft?

Sie gehört nicht bei jedem einfachen Verkauf zu einer bundesweit einheitlichen Pflichtliste. Da Baulasten Nutzung und Bebaubarkeit beeinflussen können, ist ihre Prüfung für eine belastbare Bewertung und Käuferinformation sinnvoll.

Muss ich Käufern alle Unterlagen sofort senden?

Nein. Objektinformationen werden stufenweise bereitgestellt. Sensible Dokumente erhalten ernsthafte und ausreichend qualifizierte Interessenten in einem geschützten Datenraum.

Wer prüft, ob meine Unterlagen vollständig sind?

Makler, Sachverständige und Notariat prüfen unterschiedliche Bereiche. Eine koordinierte Verkaufsbegleitung führt technische, wirtschaftliche und rechtliche Anforderungen in einer Unterlagenliste zusammen.

Verkaufsunterlagen prüfen lassen

Sie planen einen Hausverkauf in Berlin oder Brandenburg? Bau & Grund Komplettservice prüft vorhandene Unterlagen, identifiziert fehlende Dokumente und verbindet die Vorbereitung mit Wertermittlung und Vermarktung. Dadurch beginnt der Verkauf mit einer belastbaren Grundlage.

Unterlagen und Verkaufsablauf prüfen lassen: https://www.bau-grund-komplettservice.de/anfrage